尽管国家对保障房的支持力度不断加大，但具体配套细则的缺失，使得信托公司在该领域踟蹰不前。
　　国务院在7月11日发布的《关于印发国家基本公共服务体系“十二五”规划的通知》（下称《通知》）中指出，支持保险资金、信托资金、房地产信托投资基金等投资保障性安居工程建设和运营。
　　有信托公司人士对《第一财经日报》记者分析：“大方向是鼓励我们进入保障房领域的，不过我们希望能够进一步出台具体的操作细则和政策配套。”

　　政策“东风”

　　按照国家规划，“十二五”时期，我国要建设3600万套保障房，其中，2011年建设任务为1000万套，2012年1000万套，剩余的三年1600万套。
　　不过，由于地方政府存在财政压力等困难，上述指标有所下调。去年年底，住建部明确今年保障性安居工程开工总量下调至700万套。
　　安邦咨询分析认为，当今中国经济下行压力不断加大，在地方财政状况吃紧的背景之下，中央不得不考虑逐步弱化这一量化指标的要求，以缓解地方面临的压力。
　　上述信托公司人士对本报记者分析，即使下调保障房开工量，作为中国楼市调控“时间换空间”重要策略的保障房建设仍将是重要“棋子”。
　　他表示：“正因为地方存在财政压力，所以对银行、信托等金融机构为其提供资金存在重大利好，信托公司应乘政策‘东风’在保障房领域开疆扩土。”
　　实际上，从国务院文件可以看出，中央鼓励地方政府扩大保障房项目融资渠道。《通知》提到，支持符合条件的地方政府融资平台公司和其他企业发行企业（公司）债券、上市公司债券，多渠道筹集建设资金。鼓励商业银行按照风险可控的原则，发放公共租赁住房等保障性住房中长期贷款。支持符合条件的省级政府以及计划单列市、省会城市、地级市政府融资平台公司进行廉租住房、公共租赁住房和棚户区改造融资。
　　此外，上述信托人士的分析，从监管层的表态可以得到印证。日前，银监会主席尚福林在2012年年中监管工作会议上指出，积极支持保障房等合理住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设。

　　产品规模未成“气候”

　　从目前市场发行的保障房类信托产品来看，虽然呈现出一定“热度”，但总体来看，情况仍不算乐观。
　　保障房信托产品占房地产信托产品的比例仍处于低位。根据用益信托工作室数据，在2011年，信托公司共发行保障房信托产品98款，规模共计275.94亿元，仅占房地产信托产品资金规模比例为9.63%。其中，棚户区改造规模最大，为129.68亿元，其次是安居工程，规模为102.16亿元。
　　今年上半年，保障房信托类产品出现一定的“热度”。展恒理财研究中心统计显示，今年上半年共发行41款保障房信托产品，总发行规模达到79.59亿元，平均融资规模1.94亿元。去年同期，该类产品仅发行28款，发行规模为71.79亿元，平均融资规模2.56亿元。
　　来自国有背景的信托公司人士告诉本报记者，虽然保障房市场空间很大，但是适合信托公司的项目并不多，原因在于目前保障房建设主要存在两种模式，一是政府直接划地，由各省市的保障房建设中心承办，这并不是市场化的模式，信托公司不好参与；二是大型房企帮助政府承建，但是首选融资成本较低的银行贷款，信托公司的机会较少。
　　购买信托产品的投资者往往对收益率要求较高，融资成本的高企使得保障房项目对具有灵活属性的信托望而却步，而追求长期稳健投资的机构资金与保障房项目“一拍即合”。
　　以全国社保基金为例，2011年以来，该机构通过信托贷款方式投资保障房金额已经超过160亿元，涉及南京、天津、重庆、杭州和无锡等地，投资金额分别为30亿元、30亿元、45亿元、6亿元、10亿元，合作的信托公司包括江苏信托、天津信托、交银信托、国投信托等。
　　诺亚财富在《2012年下半年策略报告中》指出，从收益上，保障房领域并不乐观，从目前已建成的项目分配情况看，出现了弃租、弃购等现象。但是保障房与政府紧密相关，我们认为可适度参与政府担保的固定收益类产品，不建议股权类产品。
　　毕马威对信托参与保障房持乐观态度，近日毕马威在《2012年中国信托业调查报告》中表示，从2011年的情况来看，保障性住房、高速公路、机场、地铁等基础设施项目成为新的业务增长点，一些信托公司也开始开发城镇农村市场。
　　中海信托人士邓举功积极支持信托公司参与保障房建设，他近日撰文指出，信托公司汇集社会闲置资金参与保障房建设，一方面，可减轻地方政府、银行的压力，另一方面，又为投资者提供了适中收益率的理财产品，因此，利国利民。参与保障房项目，虽然信托报酬率不高，但体现了信托公司作为金融机构应尽的社会责任，具有正面宣传意义。

　　呼唤配套细则

　　利润因素往往成为信托公司止步保障房项目的阻碍。信托公司是逐利的金融机构，而保障房建设是从大局出发的民生项目，二者存在商业利益上的“鸿沟”，因此就需要政策上的配套来使二者有效地结合。
　　用益信托工作室统计显示，去年保障房信托产品的平均收益率为9.91%，而去年房地产信托平均收益率为10.02%。虽然二者相差无几，但是保障房信托的收益率主要由规模占比居首的棚户区改造项目拉高，而这类项目中往往捆绑着商业地产。
　　棚户区改造项目与一般的房地产信托项目融资模式基本一致，主要采取贷款型信托、股权型信托、混合型信托、权益型信托四种模式。
　　以湖南信托8月1日成立的“浏阳北正南路片区棚户改造项目集合资金信托计划”为例，该产品共募集资金1亿元，期限为24个月，预期年收益率为10%。信托资金用于向浏阳市城市建设集团有限公司的全资子公司浏阳市鸿达投资有限公司发放信托贷款，用于浏阳市北正南路片区棚户改造项目的建设。
　　该产品的信用增级措施包括，商业地产抵押担保，浏阳城投提供机构保证担保，财政承诺覆盖信托本息。浏阳市财政局提供《承诺函》，承诺当浏阳市城市建设集团有限公司未能按期偿还贷款时，由浏阳市财政安排专项资金负责偿还信托资金本息；当财政安排资金不足时，则允许上级财政从本级财政转移支付中直接扣付，以保证该笔信托资金的全额兑付。
　　用益信托首席分析师李旸告诉本报记者：“如果没有明确的配套细则，信托资金大规模进入保障房还是比较困难的，因为保障房项目难以承受信托资金的高成本，从现有情况来看，旧城改造类项目中往往含有商业地产项目。”
　　李旸指出，如果达不到一定收益，信托产品将不会被投资者“青睐”，所以信托公司不会考虑进入纯粹的经济适用房、廉租房、公租房等项目。
　　“除非地方政府给信托公司附带着商业地产项目，或者采取给予补贴等配套措施，但是中央没有明确细则，所以地方政府也不好办。”他认为。
　　邓举功给出的建议是，只要选择实力强、信用好的开发商，筛选出规范的保障房项目，信托公司可为。近期信托公司宜以经适房、动迁安置房融资为切入点，远期则以支持廉租房、公租房为发展主流。