土地资产是城投公司中最重要的资产，在城投公司规范发展的今天，传统的土地出让金返还的模式已被禁止，那么城投公司该如何参与土地开发呢？本文将抛砖引玉，简述城投参与土地开发的方式。

一、先征后返模式被禁止

1.《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）规定：“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等各种名义减免土地出让收入，实行‘零地价’，甚至‘负地价’，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。”

2.《财政部、国土资源部关于进一步强化土地出让收支管理的通知》（财综[2015]83号）规定：“严禁使用土地出让收入为产业投资基金注资和对外投资（含出借）。”

3.《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（[财综〔2016〕4号]）规定，“项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。对于违反规定的行为，将按照《预算法》、《政府采购法》、《政府采购法实施条例》、《政府购买服务管理办法（暂行）》等规定进行处理。”

4.《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资源部2014年第61号令）其中有以下规定：“经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。”

5.《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》（国发〔2014〕62号）规定“严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地”、“对违法违规制定与企业及其投资者（或管理者）缴纳税收或非税收入挂钩的财政支出优惠政策，包括先征后返、列收列支、财政奖励或补贴，以代缴或给予补贴等形式减免土地出让收入等，坚决予以取消。”

二、获得土地的主要方式

1.公开招拍挂

以公开招拍挂方式取得土地使用权多见于城投企业的经营性项目，城投企业依据市、县人民政府土地行政主管部门发布的公告，参加国有土地使用权投标、竞买或协议出让，缴纳土地出让金后获得土地使用权，计入“存货”或“无形资产”科目。城投企业获取土地使用权后，依据规划开展后续经营性开发，土地出让金计入相关项目总投资。

2.划拨方式取得土地

根据《土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

三、参与土地开发的方式

1.土储委托代建

目前城投企业土地开发业务的资金平衡方式较明确，但由于土地开发投资与出让存在的时间差，因此，土地开发业务存在一定的资金期限错配风险。主要的风险点一是业务开展是否规范，委托方是否严格按照委托代建协议约定，按时足额支付土地开发款项，二是区域已开发的土地能否及时出让，实现土地开发的良性滚动，并为区域内的基础设施建设提供相对持续而稳定的资金来源。

2.城市更新

城市更新项目会先授权城市更新实施主体，实施主体确定后，在城市更新范围内的资产都会归实施主体(包括平衡地块)，所城市更新相当于提前锁定了土地，际上为旧使用权人退出后土地使用年限清零，将土地使用权通过划拨或出让等手续交予新使用权人的过程。

3.片区开发

自然资源部在2020年出台的《土地征收成片开发标准（试行）》，允许在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设。城市更新必须在国有土地上实施，但是还有相当一部分地区不符合城市更新的框架范畴，所以片区开发便成为城投公司参与土地一级开发的主要方式。

4.做地主体

杭州市出台《杭州市人民政府办公厅关于进一步加大对做地主体的支持力度完善土地储备资金管理的通知》（杭政办函[2018]142号）明确杭州的城投集团及开发区管委会为做地主体，各做地主体在市委、市政府指定区域范围内与市土地储备中心合作开展土地前期开发整理，具体负责实施地块的征地拆迁（补偿）以及根据地块的控制性详细规划实施地块内配套设施建设和场地平整等工作。石家庄市也出台《石家庄市市区做地工作流程》（石政函[2018]23号）明确了做地的工作流程。所以，城投公司是可以作为做地主体参与土地的一级开发业务的。

5.城镇低效用地再开发

城镇低效用地可采取政府收储改造、原土地使用权人改造、原农村集体经济组织改造、市场主体改造等四种方式实施,低效用地中有一种属于不能独立规划，宗地面积过小的“三地”：边角地、插花地、夹心地，关于三地的解决方式，无论在低效用地改造还是城市更新，可以跟周边土地一并加以改造的，可以进行协议出让改造利用。城镇低效用地再开发也是城投公司参与土地开发的一个切入点。

来源：强哥看经济